MEMORIA JUSTIFICATIVA DECLARACIÓN DE ESPARREGUERA COMO ÁREA CON MERCADO DE VIVIENDA TIENES

La Ley 11/2020, de 18 de septiembre, de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda, que entró en vigor el 22 de septiembre de 2020, modifica la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda, de la Ley 24/2015, de 29 de julio, de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética, y de la Ley 4/ 2016, de 23 de diciembre, de medidas de protección del derecho a vivienda de las personas en riesgo de exclusión residencial.

La finalidad es contener y moderar el precio del alquiler en determinadas zonas que, por sus características, no garantizan tener viviendas de alquiler a un precio accesible, obstaculizando el acceso a toda la población; se trata de pone un umbral superior a los precios de arrendamiento de viviendas en zonas que se definen como áreas con mercado de vivienda tenso (AMT).

El Municipio de Esparreguera quedó fuera del listado de municipios incluidos en la declaración transitoria segunda de la Ley 11/2020 de, que fueron declarados como AMT, entre los que sí se encontraban municipios vecinos como Olesa de Montserrat, Martorell o Sant Andreu de la Barca, de población con características similares en densidad y renta

Marco Jurídico

La Ley 11/2020, de 18 de septiembre, de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamientos de vivienda y de modificación de la Ley 18/2007, de la Ley 24/2015 y de la Ley 4 /2016, relativas a la protección del derecho a la vivienda, regula, en su artículo segundo, los requisitos para la declaración de áreas con mercado de vivienda tenso y define estas AMT como aquellas que están especialmente en riesgo de no disponer de dotación suficiente de viviendas de alquiler a un precio asequible que permita acceder a toda la población.

Según el artículo quinto de la misma norma, la declaración como AMT requiere que en todo el territorio afectado sea de aplicación el índice de referencia de precios de alquiler de viviendas determinado por el departamento competente en materia de vivienda. Este índice es un indicador de consulta pública con carácter informativo que permite conocer una estimación del precio medio del metro cuadrado de alquiler de una vivienda ubicada en una zona y con unas características definidas por quien realiza la consulta, a la vez que orienta sobre el precio mínimo y el precio máximo que esta misma vivienda puede llegar a tener.

a) Que la media del precio de los alquileres de vivienda experimente un crecimiento sostenido claramente superior al de la media del territorio de Cataluña.

b) Que la carga del coste del alquiler de la vivienda en el presupuesto personal o familiar supere de media el treinta por ciento de los ingresos habituales de los hogares, o que la media del precio de los alquileres de vivienda supere el treinta por ciento de la renta media de las personas menores de treinta y cinco años.

c) Que el precio de los alquileres de vivienda haya experimentado, en los cinco años anteriores al momento de la declaración, un crecimiento interanual acumulado de al menos tres puntos porcentuales por encima de la tasa interanual del índice de precios al consumo de Cataluña .

El artículo 3 de la Ley 11/2020 declara la competencia para efectuar la declaración de AMT y para acordar su revisión en el departamento de la Generalidad competente en materia de vivienda, es decir, en el Departamento de Territorio y Sostenibilidad de la Generalidad de Cataluña. Este mismo artículo, en su punto quinto, requiere la elaboración de esta memoria y de un informe y observancia de los trámites de consulta, audiencia e información pública establecidos en la normativa de procedimiento administrativo para las disposiciones de carácter general .

Duración

La duración propuesta es de 5 años, plazo máximo fijado en el artículo cuarto de la Ley 11/2020, lo que permitirá disponer de tiempo para implementar políticas complementarias en materia de vivienda que pueden contribuir a la moderación de las rentas del alquiler y disponer de un período inicial para observar la evolución del mercado de vivienda y la efectividad de la medida o medidas adoptadas.

Justificación por declarar Esparreguera como Área con Mercado de vivienda Tensa

Esta memoria analiza, justifica y fundamenta la necesidad de declarar la totalidad del municipio de Esparreguera como AMT y, a tal efecto, determina la existencia de una situación de riesgo en base a lo siguiente:

a. El crecimiento de los precios de alquiler han experimentado un aumento sostenido en Esparreguera, como puede observarse en la siguiente gráfica. Además, al período 2018-2019 le corresponde una caída del 16% en cuanto al número de contratos, que en el mercado del alquiler se transforma en una subida del precio del 3,2%.

El crecimiento en porcentaje de los precios de alquiler en Esparreguera entre 2016 y 2020 es del 21,2%, siendo el incremento de contratos del 3,8%.

En cuanto a las variables que permiten contextualizar correctamente el aumento del precio de alquiler y pueden influir en el mercado de vivienda, es necesario tener en cuenta el incremento de la demanda, la renta familiar disponible bruta (RFDB) o el estado del parque de vivienda del municipio.

De los municipios de 20.000 a 25.000 habitantes, sin analizar a fondo variables y aceptando la diversidad urbana de cada municipio, destaca el elevado precio de alquiler en el municipio de Esparreguera por impropio.

b. La demanda poblacional afectada en parte por el nivel que han alcanzado los precios de compraventa y el endurecimiento de las condiciones financieras para acceder a la compra, lo que ha llevado a una parte de la población, entre ellos a los jóvenes, a buscar vivienda de alquiler a precios asequibles.

El municipio de Esparreguera, municipio de más de 20.000 habitantes, por demanda poblacional se sitúa a nivel de Olesa de Montserrat y Martorell, municipios que sí fueron incluidos en la declaración transitoria segunda y anexo de la Ley 11/2020 como AMT .

c. El parque de vivienda de alquiler disponible.

En este sentido, el Plan Local de Vivienda de 2009-2014, en su análisis del mercado de alquiler según datos del censo 2001, afirmaba que la proporción de hogares en régimen de alquiler era sólo del 12%, inferior al 18% de la provincia de Barcelona y el 17% de Cataluña.

Diez años más tarde, en 2011, el parque de vivienda de alquiler de Esparreguera, con un 13,8%, era ligeramente superior al de Olesa de Montserrat y claramente inferior al de Martorell (similar al conjunto de Cataluña).

Fue con la aprobación de las ordenanzas fiscales para el año 2021 cuando se incorporaron medidas para promover el fomento de la creación de alquiler social, viviendas de inserción y viviendas de protección oficial en régimen de alquiler por debajo del precio de mercado, medidas que se aplican mediante la bonificación del IBI.

d. Carece de viviendas de carácter protegido o similar.

Durante las dos últimas décadas en Esparreguera no ha habido iniciativas para la promoción de viviendas de protección oficial (VPO) o similares, promociones que, por otra parte, se destinaban a la venta, incrementando el régimen de propiedad en detrimento del régimen de alquiler.

Además, hay que tener en cuenta que estas promociones han perdido ya su vigencia como VPO lo que afecta a la disponibilidad de vivienda asequible en el municipio.

Esta carencia de vivienda pública imposibilita a la administración local para garantizar actuaciones y políticas sociales destinadas a facilitar el acceso a una vivienda digna en régimen de alquiler.

Requisitos para declarar Esparreguera como Área con Mercado de vivienda Tens

La Ley 11/2020, de 18 de septiembre, establece que se requiere el cumplimiento de al menos uno de los tres requisitos que se determinan en su artículo segundo.

A. El coste de alquiler de la vivienda es superior al 30% de los ingresos habituales de los hogares

Tal y como establece el artículo segundo de la Ley 11/2020 entre los requisitos para obtener la declaración de AMT encontramos el hecho de que el coste del alquiler de la vivienda debe representar el 30% de los ingresos habituales de los hogares .

Como dato económico se dispone de la RFDB, dato que depende de los ingresos de las familias directamente vinculados a la retribución por su aportación en la actividad productiva (remuneración de asalariados y excedente bruto de explotación), también influenciada por el actividad de la Administración pública mediante los impuestos y prestaciones.

El dato disponible es de 2018 del Instituto de Estadística de Cataluña y establece una RFDB de 16.900€ para Esparreguera. El coste total de alquiler anual en 2018 fue de 6.975,09€, lo que representa un 41,27% de los ingresos habituales familiares (RFDB).

Por otra parte, los datos de alquiler anual en 2020 y 2019 son, respectivamente, de 7.370,18€ y 7.198,91€, con una RFDB similar a 2018, que representa un porcentaje superior al 40% de los ingresos habituales familiares.

Se concluye que el municipio de Esparreguera cumple con el requisito de que el coste del alquiler de la vivienda es superior al 30% de los ingresos habituales de los hogares.

B. El precio de los alquileres experimentó un incremento superior al IPC en los últimos 5 años

Respecto al tercer requisito establecido en la norma debemos decir que en Esparreguera, se ha experimentado un crecimiento acumulado interanual del precio del alquiler tal y como queda reflejado en la siguiente tabla:

El acumulado del crecimiento interanual del alquiler es del 26,3%, por el contrario, el acumulado del IPC de Cataluña es del 4,6%, lo que deja ver una diferencia de 21,7% puntos entre los 5 últimos años en los que los precios de alquiler han crecido muy por encima del IPC de Catalunya.

Se concluye que el municipio de Esparreguera cumple con el requisito de que el precio del alquiler de la vivienda experimentó un incremento en más de 3 puntos durante los últimos 5 años por encima del IPC de Catalunya.

Actuaciones para atenuar la situación de mercado tienes de vivienda

El Ayuntamiento de Esparreguera se encuentra en proceso de incoar la redacción de un nuevo Plan Local de Vivienda, así como de llevar a cabo diversas actuaciones para trabajar en materia de vivienda. En este sentido se desarrolla el registro de viviendas vacías, la aplicación del recargo en el IBI sobre las viviendas declaradas desocupadas, o la creación de una oficina de vivienda.

Estas actuaciones, que se prevén en el ejercicio de las competencias propias y en colaboración con otras administraciones, tendrán los siguientes objetivos:

a) Redacción del Plan Local de Vivienda.

b) Ampliación del parque de vivienda asequible mediante adquisiciones de vivienda y convenios y actuaciones de rehabilitación.

c) Desincentivar la especulación con las viviendas vacías y promover su puesta en el mercado de vivienda.

d) Información y asesoramiento a la ciudadanía.

Redacción del Plan Local de Vivienda.

Es voluntad de este Ayuntamiento realizar la nueva redacción del Plan Local de Vivienda. Sin embargo, dada la redacción del nuevo Plan de Ordenación Urbanística Municipal (POUM), se ha ido retrasando hasta disponer de la aprobación definitiva del documento.

El 9 de mayo de 2019, por acuerdo plenario, se aprobó inicialmente el Plan de Ordenación urbanística Municipal de Esparreguera, abriendo un plazo de exposición pública desde el 16 de mayo hasta el 30 de septiembre del mismo año, a fin de que se procediera a la presentación de las sugerencias y/o alegaciones que se crean oportunas.

Es voluntad de este Consistorio solicitar el recurso técnico a la Diputación de Barcelona, ​​oficina de vivienda, durante el próximo ejercicio.

En cualquier caso, se podrán incorporar al Plan políticas en materia de vivienda que puedan contribuir a la moderación de las rentas del alquiler.

Ampliación del parque de vivienda asequible mediante adquisiciones de vivienda, convenios y actuaciones de rehabilitación.

Uno de los motivos destacados que han afectado al precio de las rentas de alquiler es el desequilibrio existente entre la oferta y la demanda de vivienda por la distorsión del mercado de la vivienda que supone la especulación de los grandes tenedores. Por consiguiente, uno de los objetivos a medio largo plazo es la disponibilidad de vivienda asequible en el municipio.

Con el objetivo de conseguir un cierto equilibrio entre la oferta y la demanda de viviendas de alquiler, y considerando el aumento del parque de alquiler yo de vivienda protegida en el municipio como uno de los objetivos primordiales a conseguir a medio plazo, el Ayuntamiento de Esparreguera utilizará las herramientas disponibles a su alcance como:

- Derecho de tanteo y retracto en el marco de la ley 1/2015, de 24 de marzo.

- Convenios con entidades del tercer sector y o grandes tenedores/fondos de inversión.

- Uso o cesión de suelo público por la edificación de vivienda protegida.

- Captación de vivienda privada y creación de bolsas de vivienda de alquiler.

- Promover la rehabilitación de viviendas.

Des-incentivar la especulación con las viviendas vacías y promover su puesta en el mercado de vivienda.

El parque de vivienda vacía determina, por su número y estado físico de las viviendas, que el ayuntamiento tome la decisión de iniciar políticas en materia de vivienda para movilizarla, inmovilizado por las prácticas oligopólicas de los grandes tenedores.

La principal herramienta para incidir en este tipo de prácticas de que dispone el Ayuntamiento de Esparreguera, es la aplicación del incremento del 50% en el recargo del IBI.

Información y asesoramiento a la ciudadanía.

Una de las obligaciones del ayuntamiento como administración local de entre las tareas como servicio público es la proximidad a la ciudadanía y, por tanto, actuar en el municipio como ventanilla única, en este caso, en materia de vivienda .

La creación de la Oficina Local de Vivienda o la constitución de una Mesa de Vivienda podrán llevar a cabo la labor de información y asesoramiento a la ciudadanía, tanto a propietarios como a usuarios, así como realizar la labor de contacto con propietarios para establecer las medidas adecuadas para ampliar el parque de viviendas disponibles.

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